Предложение за приемане на Наредба за определяне, предоставяне, поддържане и използване на прилежащата площ към сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване
ДО
ОБЩИНСКИ СЪВЕТ
ДИМИТРОВГРАД
Д О К Л А Д Н А З А П И С К А
от Иво Тенев Димов – Кмет на Община Димитровград
ОТНОСНО: ПРИЕМАНЕ НА НАРЕДБА ЗА ОПРЕДЕЛЯНЕ, ПРЕДОСТАВЯНЕ, ПОДДЪРЖАНЕ И ИЗПОЛЗВАНЕ НА ПРИЛЕЖАЩАТА ПЛОЩ КЪМ СГРАДИ В РЕЖИМ НА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ В КВАРТАЛИ С КОМПЛЕКСНО ЗАСТРОЯВАНЕ
ОСНОВАНИЕ: чл.21 ал.2 от ЗМСМА, чл.4 ал.4 от ЗУЕС и чл.7 ал.1 от Наредба №6 за определяне на прилежаща площ към сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване на МРРБ
УВАЖАЕМИ ОБЩИНСКИ СЪВЕТНИЦИ,
С настоящата докладна записка се прави предложение за приемане на Наредба за определяне, предоставяне, поддържане и използване на прилежащата площ към сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване.
Причини, които налагат приемането на предложения Проект:
Съгласно чл.4 от Закона за управление на етажната собственост – ал. (1) При преструктуриране на квартали с комплексно застрояване и в случаите, когато сграда в режим на етажна собственост не може да се обособи в отделен урегулиран поземлен имот по реда на Закона за устройство на територията, се определя прилежаща площ към сградата.
ал. (4) Определената прилежаща площ се предоставя за поддържане и използване от съответната етажна собственост при условия и по ред, определен с наредба на общинския съвет.
В българското законодателство съществуват множество текстове относно понятието “прилежащи площи”, съответно “терени” към сгради, съоръжения и други обекти, сред които дори и водните обекти. В по-старата, но действаща и към момента нормативна уредба се съдържа една важна правна норма - чл. 64 от Закона за собствеността (ЗС), която определя общото изискване собственикът на сградата да може да ползва и земята около нея, доколкото това е обективно необходимо да ползва и сградата според нейното предназначение.
Имайки предвид действащите нормативни актове, понятието “прилежаща площ” в областта на устройственото право се отнася само до сгради, които са изградени в режим на комплексно застрояване по смисъла на чл. 22, ал. 1 ЗУТ. За да е комплексно застрояването, трябва да се изгради група от сгради в голям урегулиран поземлен имот (УПИ), които да са разположени свободно стоящи или допрени една до друга - § 5, т. 23 от ДР на ЗУТ. В действителност важно е да се отбележи, че начинът на застрояване се определя в подробния устройствен план (ПУП), разрешението за строеж и инвестиционния проект, а не по фактически белези. В този смисъл е и легалното определение в § 1, т. 2 от ДР на ЗУЕС - “прилежаща площ към сграда в режим на етажна собственост” е част от територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в който е построена сградата в режим на етажна собственост, и която включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи, площадки за игра, паркоместа и други”.
Прилежащата площ се отличава от вещното право на собственост върху урегулирания поземлен имот. Обикновено прилежащата площ се отнася към заварени сгради в режим на етажна собственост (почти винаги жилищни сгради) и тя е по-скоро характеристика на самата сграда, а не на правото на собственост на лицата, като нейният териториален обхват (размера на площта) зависи изцяло от големината на сградата (височина, дължина и ширина), а не от броя на собствениците, нито от разгънатата застроена площ на всеки обект. Ако едно лице е собственик на самостоятелен обект в етажна сграда, без да притежава самата земя, той има право да се ползва от прилежащия терен, доколкото това му е необходимо при ползването на обекта в сградата, независимо дали околната земя е УПИ, или не - чл. 64 ЗС.
Цели, които се поставят с предложения Проект и очаквани резултати:
Основна цел на приемане на наредбата е да бъде правно регламентиран реда и условията за определяне и използване на прилежащите площи на територията на Димитровград. По този начин се цели да се избегнат противоречия, непълноти и неточности в нормативната уредба, както и да се въведат ясни правила и улесняване на гражданите при оформлението и реда за ползването и поддържането на прилежащите площи.
Финансови и други средства, необходими за прилагане на новата Наредба:
За прилагане на новата Наредба за определяне, предоставяне, поддържане и използване на прилежащата площ към сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване не са необходими финансови средства.
Анализ за съответствие с правото на Европейския съюз.
Настоящата Наредба за определяне, предоставяне, поддържане и използване на прилежащата площ към сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване е в пълно съответствие с европейското законодателство, спазвайки в пълнота разпоредбите и целите на националното и местно законодателство.
Проектът на наредбата с мотивите за нейното приемане са публикувани на страницата на Община Димитровград на 12 октомври 2016г., на основание чл.26 от Закона за нормативните актове.
С оглед гореизложеното предлагам следния проект за
Р Е Ш Е Н И Е:
1.На основание чл.21 ал.1 т.18 и чл.21 ал.2 от ЗМСМА Общински съвет Димитровград приема Наредба № ….. за определяне, предоставяне, поддържане и използване на прилежащата площ към сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване
2.Възлага на Кмета на Община Димитровград осъществяването на всички дейности, необходими за правилното и законосъобразно изпълнение на решението
ИВО ДИМОВ
Кмет на Община Димитровград
Н А Р Е Д Б А
№ ……….
за определяне, предоставяне, поддържане и използване на прилежащата площ
към сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване
Глава първа
ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ
Чл. 1. (1) С тази наредба се определят условията и редът за обособяване на прилежаща площ към съществуващи сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване и в случаите, когато сграда в режим на етажна собственост не може да се обособи в отделен урегулиран поземлен имот по реда на Закона за устройство на територията.
(2) При определяне на прилежащите площи към съществуващи сгради, се ползва практическия начин по Приложение № 1 на Наредба № 7 на МРРБ от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони.
(3) Прилежащата площ се определя със заповед на Кмета на Община Димитровград по искане на заинтересованите лица или по негова инициатива.
Чл. 2. (1) Определянето на прилежащата площ на сградата по инициатива на заинтересованите лица, се извършва въз основа на заявление, което се внася в Общинска администрация – Димитровград от председателя на управителния съвет или управител на етажната собственост.
(2) Към заявлението по ал. 1, се прилагат следните документи:
1. копие от протокол на общото събрание, удостоверяващ присъствали и гласували собственици (обитатели), заверено от управителния съвет (управителя).
2. копие от решението, прието от общото събрание, в което трябва да е посочено какво ще бъде предназначението на прилежащата площ.
3. информация за брой етажи, брой секции (входове) и апартаменти.
Чл. 3. (1) Приоритетите при определяне предназначението на прилежащата площ се подреждат по следния ред:
1. благоустрояване, озеленяване, почистване;
2. за паркиране на автомобили на собственици на обекти в сградата, върху определени за това площи, извън тези за озеленяване;
3. оформяне места за почивка, игра на деца, подходящо озеленяване.
(2) Дейностите по ал. 1 могат да се извършват след издаване на съответните изискващи се съгласно ЗУТ строителни книжа от Община Димитровград.
Чл. 4. В случаите, когато жилищната сграда е с повече от един вход, и всеки отделен вход има избран управителен съвет и управител на етажната собственост, прилежаща площ към сградата се определя след подадени заявления за това от всички входове.
Глава втора
Предоставяне на прилежаща площ
Чл. 5. (1) Кметът на Община Димитровград или оправомощено от него лице проверява получената информация по чл. 2 и в 14-дневен срок от датата на внасяне на заявлението в общинската администрация, издава заповед, придружена от скица/копие (извадка) от кадастрален план/кадастрална карта, с която се определят, с която се определят границите и предназначението на прилежащата площ към сградата.
(2) В Заповедта по ал. 1, се определят условията за поддържане и използване на предоставената прилежаща площ.
(3) В случай че Кметът на Общината или оправомощеното от него лице установи, че информацията, подадена в заявлението е недостатъчна и не отговаря на изискванията, указва на управителния съвет (управителя) на съответната етажната собственост да отстрани в 7-дневен срок непълнотите или неточностите.
(4) След изпълнение на указанията по ал.3 Кметът на Общината или упълномощено от него лице издава заповед, придружена със скица, в 14-дневен срок от датата на отстраняване на непълнотите или неточностите.
Чл. 6. (1) При изпълнение на програми за преструктуриране на жилищни комплекси или нови проекти за благоустрояване, Кметът на Община Димитровград може да инициира процедура за определяне на прилежаща площ на сграда или група от сгради в етажна собственост. За процедурата, се уведомяват писмено председателите на управителните съвети или управителите на съответните етажни собствености. В тези случаи председателите на управителните съвети или управителите на съответните етажни собствености представят в Общинската администрация, в 14 дневен срок от датата на получаване на уведомлението, информация за броя на секциите /входовете/ и броя на етажите в сградата.
(2) Кметът на Община Димитровград или оправомощено от него лице, проверява получената от него информация и издава заповед, придружена от скица, с която се определят границите и предназначението на прилежаща площ към сградите.
(3) При неизпълнение на задълженията по ал. 1 в указания срок, Кметът на Община Димитровград или оправомощено от него лице, служебно установява броя на секциите и броя на етажите на сградата.
Чл. 7. Заповедите по чл. 5, ал. 1 и ал.4 и чл. 6, ал. 2 се съобщават на заинтересованите лица по реда на Административнопроцесуалния кодекс.
Чл. 8. Заповедите на Кмета на Община Димитровград по настоящата наредба, подлежат на обжалване пред Административен съд – Димитровград.
Глава трета
Права и задължения на етажните собственици за използването и поддържането на прилежащата площ
Чл.9. Забранява се използването на прилежащата площ за:
1. осъществяване на търговска дейност на открито;
2. поставянето на гаражи;
3. ремонт на автомобили;
4. складиране на предмети, вещи, строителни материали;
5. изхвърляне на битови отпадъци и образуване на нерегламентирани сметища;
6. монтирането на неестетични и опасни от противопожарна гледна точка огнища, барбекюта и др.
7.отглеждането на животни
8.предоставянето на части от прилежащата площ по какъвто и да било начин за ползване от трети лица
Чл.10. Ако определени дейности в прилежащите пространства са предизвикали замърсяване, отпадъците трябва да се отстранят веднага след приключване на дейността.
Чл.11. Управителният съвет (управителят) е длъжен да създаде организация за незабавно отстраняване на снега по тротоарите и прилежащите площи към сградите, както и премахването на ледените висулки и създаващите пречки за преминаване на пешеходци натрупвания от сняг.
Чл.12. Собствениците, обитателите и ползвателите са длъжни да не възпрепятстват работата на снегопочистващите машини, разчистващи публичните площи за обществено ползване, невключени в прилежащите площи на сградите в режим на етажна собственост.
Чл.13. (1) Два пъти годишно – през пролетта и есента, УС / Управителят на етажната собственост организира основно почистване на прилежащата площ по график, съгласуван с общинската администрация за извозване на отпадъците.
(2) Текущото почистване на прилежащата площ се извършва по ред, определен от Общото събрание на етажната собственост.
Глава четвърта
КОНТРОЛ И САНКЦИИ
Чл.14. (1) Контрол по прилагане на настоящата наредба, заповедите и приложените към тях скици за прилежаща площ и нейното стопанисване от етажните собственици, се упражнява от определени от Кмета на Общината длъжностни лица.
(2) При констатиране на нарушения или неспазване на заповедите по чл. 5, ал. 1 и ал.4 и чл. 6, ал. 2 от настоящата наредба, се съставят констативни протоколи от длъжностните лица, определени със заповед на Кмета на Община Димитровград, както и актове за установяване на административни нарушения по Закона за административните нарушения и наказания /ЗАНН/.
(3) Въз основа на съставените актове по ЗАНН, се издават наказателни постановления от Кмета на Община Димитровград, или от оправомощени от него длъжностни лица.
Чл. 15. (1) Собственик или обитател в сграда с режим на етажна собственост, който наруши правилата за поддържане и използване на прилежащата площ, установени с тази наредба, се наказва с глоба от 50 до 150 лв., когато е физическо лице, или имуществена санкция от 200 до 500 лв., когато е юридическо лице.
(2) При повторно нарушение наказанието е глоба от 100 до 300 лв., когато е физическо лице, или имуществена санкция от 300 до 600 лв., когато е юридическо лице.
Допълнителни разпоредби
§ 1. По смисъла на тази Наредба „заинтересовани лица” са собствениците на самостоятелни обекти в съществуващи сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване или в обособени урегулирани поземлени имоти за жилищно застрояване, с повече от една сграда.
§ 2. По смисъла на тази Наредба „повторно” е нарушението, извършено в едногодишен срок от влизането в сила на наказателното постановление, с което на нарушителя е наложено наказание за същото по вид нарушение.
Заключителни разпоредби
§ 3. Наредбата се издава на основание чл. 21, ал. 2 от ЗМСМА, чл. 4, ал. 4 от Закона за управление на етажната собственост и чл. 7, ал. 1 от Наредба № 6 от 18.09.2009 г. на Министъра на регионалното развитие и благоустройството.
§ 4. Настоящата Наредба е приета с Решение №…………….. по Протокол № ……… на Общински съвет – Димитровград и влиза в сила от датата на влизане в сила на решението за приемането й.
